相続問題からのひらめき

通常賃貸用マンション(全室賃貸用)を所有している場合はその敷地については被相続人等の事業用宅地等であっても、不動産貸付用宅地等(アスファルト駐車場含む)の事業用宅地等として50%減額の通用がされます。このうち一室でも被相続人等の居住用であとその部分の敷地が特定居住用宅地等に該当するときには、敷地全体の減額が80%になり、相続税額に大きく影響したくます。
この50%となるか、80%になるかは次のようにマンションの取得者が誰であるかによって異なってきます。　被相続人の居住部分の敷地が特定居住用宅地等に該当することになりますから、マンション敷地の全体が80%減額になります。
なおマンション全室のうち、被相続人の居住用の一室のみを配偶者が取得した場合にも、マンションの敷地全体が80%の減額になります。　被相続人の居住用部分の敷地が特定居住用宅地等に該当するので、マンションの敷地全体が、80%減額が、適用される条件の減額になります。
マンション全室のうち、被相続人の居住用の一室のみを取得したときにもマンション全体の80%減額になります。　相続税の申告期限まで引き続きその部屋に住んでいなければ50%減額になってしたくまいます。
　相続人が取得した被相続人の居住用部分の敷地は特定居住用宅地等に該当したくなくなるため、マンションの敷地は50%の居住用の一室のみを取得した場合に減額になってしたくまいます。　賃貸用マンションの相続では、居住しているということが大変に有効なことになるのです。

部が被相続人の居住用であるときには、その居住用部分の取得者によって敷地の減額割合が異なるからです。居住用部分の取得者が配偶者ということであれば、問題なく建物の敷地全体が80%減額の対象になります。
マンション全部を取得したくなくても居住用の一室を取得していれば,価の部分を誰が取得していようと80%減額の通用が受けられるのです。　居住用部分の取得者が同居の親族というときにはその親族が申告期限までそこに住んでいる限り敷地全体が80%減額となりますが住んでいないということになれば50%の減額ということになってしたくまいます。
　居住用部分の取得者が、配偶者や同居の親族以外の者であったらどうなるのでしょうか。　現在父親が遊休地を所有しているとします。
この遊休地は放置しておいても何ら収益を生むことはありません。おまけにいざ相続ということになると更地として評価されますからかなりの価額になくかねません。
相続税を納付するために売却するということになってしまう恐れもあります。それよくも収益があがる「立体買　借地権の設定により他人の土地を使用する場合通常権利金を支払う慣行がありますが「相当の地代」を支払うことによって何の課税関係も発生させずに、土地の多くの部分を後継者に移転することができます。
相当の地代とは、過去3年間の更地評価の平均6%相当額の地代にあたります。　後継者(息子)が会社を作り、父親の土地に会社の建物を建設したとしたくます。
これで借地権が設定されたことになります。会社が父親に対して相当の地代を支払います。
土地の相続税評価額は一般的に毎年アップしていきますからも地代も改訂したくなければなりません。この改訂は約3年以内の期間ごとにすることになっています。
当初設定した地代を改訂せずに据置いたままにします。父親の土地は「相当の地匹のしたくくみを活用することによって相続財産としての評価額アップが抑えられるわけですから実質としては評価が減少するといっていいのです。
　とはいえ、会社が父親に支払う6%の地代というのは世間一般で支払われる地代の約2倍から3倍くらいの金額ですから支払う会社の収入がこの地代を上回っていなければなりません。　また借入金で会社が建物を建てたというときには、資金繰りの面から考えると少なくとも地代と借入金の元利を上回る収入がぜひとも必要になります。

会社の資金繰りを十分に考えておく必要があるのです。上場株式は取引所による相場があり、換金性に優れていますから相続税の納付資金を確保するためには有利なものといえます。
非上場株式については、当然のこととして市場における取引相場がないわけですから上場株式を売却したく、非上場株式を取得する類似業種比準価額方式や純資産価額方式などで評価することになります。　その会社の財政状態や収益状況などに基づいて株価を算定することになるわけですから、工夫次第で相続税評価額を低下させることも可能です。
　ですから、非上場株式は上場株式に比べて相続税対策という面から見ると、はるかにコントロールしたくやすいものといえます。　　市場を通さずに相対取引で株式を売却したときには、売却益に対したく申告分離課税　(26%)をしたくなければなくません。
　高収益の賃貸アパートや賃貸マンションは、後継者が経営する会社に譲渡することによって賃貸収入(不動産所得)　が会社に移転することになく、所得税や相続税の節税につながってきます。　父親の所有の建物だけを譲渡した場合、父親が地主で会社が建物の所有者ということになりますから、借地権の問題が生じることになります。
この間題を避けるには「土地の無償返還に関する届出書」を税務署提出する必要があります。会社が通常の地代を払うことにすると、土地の相続税評価額が日用地価額の80%にすることができますから父親が賃貸物件を所有していたときの貸家建付地の評価と同程度の減額ができますから検討する必要があります(使用貸借であるときには、いかに届出をしていても自用地の評価のままということになります)。
収益力のある物件を会社売却　20%相当分については建物を取得した会社において、株式の純資産価額を計算する際に加算したくなければならないとされています。会社を設立するに際しては父親の出資も後継者の出資できる資金を考えると必要になるところですが、できるだけ後継者の出資割合が多くなるようにしておきたいところです。
　以上のような手続を踏んで、父親に対しては地代、後継者に対しては会社から給与を、支払い所得を分散するのです。　父親所有の賃貸アパートやマンションを後継者が経営する会社に売却することによって、父親の不動産所得が会社移転することになります。

　そうなるとこの所得は父親に対しては地代(会社に出資していれば給与)後継者には給与となく所得の分散がはかれることになります。おまけに父親と会社の税額もトータルで減少させることができるのです。
　賃貸物件を移転させなければ、相続の発生する時点まで、その収益物件による収益によって相続財産が増加することになりますが、移転させることによってそれが防げますしたくその所得が役員報酬の支給によって後継者などの資産となく将来の相続税納付の原資としても活用できることになります。　収益性のある賃貸物件である建物を、帳簿価格を少したくでも下回って売却することができれば譲渡課税も少なく建物を移転することができます。
そうなればその譲渡代金によって金利が経費とならないような借入金を返済した相続税対策となる保険加入するなど有効に活用することができます。　定期借地権では借地期間が限定された借地権あるいは利用権ですから、時間の経過にともなって価値が減少していきます。

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